Debata „Głosu Wielkopolskiego”: Czy będą mieszkania dla poznaniaków?

O szansach i zagrożeniach, o rozwiązaniach i przyszłości rynku mieszkaniowego w Polsce i w stolicy Wielkopolski, dyskutowali podczas debaty zorganizowanej przez Głos Wielkopolski przedstawiciele poznańskiego samorządu, instytucji miejskich oraz deweloperzy.

Naszym gośćmi w studiu byli:

• Wojciech Kręglewski - radny Miasta Poznań, przewodniczący Komisji Transportu i Polityki Mieszkaniowej
• Piotr Sobczak - Architekt Miasta, dyrektor Wydziału Urbanistyki i Architektury w Urzędzie Miasta Poznania
• Dagmara Nickel - przedstawicielka branży deweloperskiej zrzeszonej w Oddziale Poznańskim PZFD
• Andrzej Marszałek - prezes Zarządu Oddziału Poznańskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jednym z kluczowych tematów aktualnej debaty publicznej jest polityka mieszkaniowa, ceny nieruchomości oraz konieczność zasypania luki mieszkaniowej. To wyzwanie zarówno dla strony rządowej jak i samorządów. Potrzeby mieszkaniowe poznaniaków zdefiniowane zostały w „Polityce mieszkaniowej Miasta Poznania na lata 2021 - 2027” opracowanej przez Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu. Wnioski? Stolica Wielkopolski potrzebuje dodatkowo 20 tysięcy mieszkań.

Dziś natomiast za dostarczenie nowych mieszkań w Polsce w głównej mierze odpowiadają prywatne firmy. Sektor deweloperski pośrednio generuje aż 10 proc. PKB dając pracę zarówno na budowach, ale i napędzając sektory pokrewne - producentów okien, drzwi, czy materiałów budowlanych. Na budowę jednego mieszkania składa się zatem zarówno szereg kosztów, ale i szereg dodatkowych benefitów. A za każdym powstającym lokalem kryją się dodatkowe miejsca pracy w gospodarce.
Jak dziś wygląda sytuacja mieszkaniowa w kraju i w Wielkopolsce? Co można zmienić - w polityce samorządów i rządu - aby mieszkania były dostępne.

Wojciech Kręglewski:
Poznań wygląda na tle innych miast nie najgorzej, choć chciałoby się, żeby było to lepiej realizowane. Na skutek regulacji ustawowych ten rynek jest bardzo ograniczony. Większość budownictwa jest skierowane dla odbiorcy końcowego, tego, który kupuje za gotówkę lub na kredyt. Miasto wprawdzie stara się spełnić potrzeby mieszkaniowe tych, którzy nie dysponują zdolnością kredytową, mamy szereg programów skierowanych głównie do młodych ludzi. Ale to za mało. Sądzę, że ważną rzeczą, której powinniśmy się domagać to zmiany ustawowe, które poszerzą ofertę dla tych, których stać na czynsz, ale nie stać ich na kupno mieszkania.

Andrzej Marszałek:
W ostatnich 10 latach deweloperzy wybudowali ponad milion mieszkań, z czego 10-11 procent (czyli około 110 tysięcy) przypada na Wielkopolskę, z czego około 70 tysięcy wybudowano w samym Poznaniu i aglomeracji poznańskiej. Ponad 90 procent budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego to wynik aktywności branży deweloperskiej, reszta to budownictwo indywidualne, a około 3 procent to mieszkania wybudowane w ramach budownictwa komunalnego, społecznego, programu Mieszkanie+. Takie są fakty.
Branża dziś zmaga się z tym, z czym cała gospodarka, z rosnącymi kosztami materiałów, pracy, rosnącym ryzykiem. To powoduje, że liczba oddawanych mieszkań jest mniejsza. Ale znaczenie ma też ile wprowadzamy nowych budów - to jest około 30 procent mniej niż rok wcześniej.

Dagmara Nickel:
Powinniśmy dużą uwagę skupić na segmencie mieszkań najbardziej popularnych i najbardziej potrzebnych. 57 procent rodzin poszukujących mieszkań, potrzebuje finansowania z kredytu. Teraz stoją przed wyzwaniem wysokiego kosztu kredytowania. Mamy nadzieję, że program „kredyt 2 procent” tu wydajnie pomoże.
Już dziś widzimy, że cena dla mieszkań, których budowa dziś się rozpoczyna, musiałaby wynosić 10 tysięcy złotych za metr, przy zaledwie 10 procentowej marży dewelopera. A to oznacza, że średnie mieszkanie dla rodziny musiałoby kosztować w granicach 700 tysięcy złotych. Jeśli do tego dołożymy dosyć istotny deficyt mieszkań na wynajem w segmencie czynszowym - to rzeczywiście ten segment wymaga szczególnej troski. Segment premium, dla klientów bardziej zasobnych, dziś najlepiej performuje. My jako deweloperzy z natury rzeczy dziś tego typu produkt wprowadzamy na rynek, bo przed naszymi udziałowcami jesteśmy odpowiedzialni za zysk. A więc najbardziej istotne jest to, aby zadbać dziś o dostęp dla mieszkań dla mniej zasobnych klientów.

Uczestnicy debaty zwracali uwagę na to, że niewiele osób zdaje sobie sprawę, że deweloperzy partycypują w istotnych częściach w budowie infrastruktury miejskiej. Drugim problemem okazały się nieelastyczne przepisy, między innymi dotyczące norm, jakie mają spełniać nowobudowane budynki w zakresie choćby tzw. normatywów parkingowych, które określają, ile miejsc parkingowych ma przypadać na jedno mieszkanie, co blokuje budowę mieszkań w centrum, gdzie np. potencjalni mieszkańcy są zainteresowani korzystaniem z komunikacji miejskiej czy rowerów, a nie własnych aut.

Na koniec poprosiliśmy dyskutantów o podsumowanie najważniejszych tematów dla rynku mieszkaniowego w Poznaniu.

Piotr Sobczak:
Mamy pewien problem, ponieważ ustawodawca wprowadza nam nowe przepisy. Zgodnie z nimi do 2026 roku powinniśmy mówić o planie ogólnym dla całego miasta. Będzie to spore zadanie dla Miejskiej Pracowni Urbanistycznej, ale także dla pozostałych komórek urzędu, aby ten dokument opracować tak, aby był rzeczywistą korzyścią dla miasta. Daje on pewien bonus, ponieważ tworzy jednolite podstawy prawne w zakresie przeznaczenia terenu. Będziemy mieli jasną wiedzę co do tego, co na bazie danej nieruchomości możemy zrealizować.
Z drugiej strony są pewne sprawy, które musimy jeszcze przepracować. A więc jest to kwestia wspomnianych miejsc parkingowych (podczas debaty rozmawialiśmy m.in. o zniesieniu normatywów parkingowych dla mieszkań, których mieszkańcy nie widzą potrzeby posiadania aut, dziś to najczęściej minimum 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie - przyp. red), kwestia partycypacji w inwestycjach. Wierzę w to, że nie ma tu złej woli ze strony miasta, jeżeli jest taki odbiór, to znaczy, że jest zły przekaz i trzeba jeszcze nad tym przekazem popracować.
W sumie wszyscy cieszymy się tym efektem, który realizują inwestorzy. Pokazujemy, jak został zmieniony teren pod dawnym dworcu PKS, jak wyglądają niektóre inwestycje na Jeżycach, na Wildzie, jak za chwilę zostanie zmieniona Stara Rzeźnia, czy w najbliższym czasie Ostrów Tumski. Chcemy, żeby takich inwestorów było jak najwięcej.

Wojciech Kręglewski:
Przy planie ogólnym, który ma zostać przedstawiony do 2026 roku liczymy, że istotnym interesariuszem będą deweloperzy, tak, żeby ten dokument wypełniał oczekiwania i realizację tych celów, które miasto sobie założyło. Mamy sprecyzowane oczekiwania co do ilości mieszkań, które są miastu potrzebne, aby dobrze funkcjonowało i aby zaspokoiło potrzeby mieszkańców, ale miasto tego samo nie zrobi. To deweloper buduje mieszkania i dlatego jako miasto jesteśmy zainteresowani, aby relacje były jak najlepsze.

Dagmara Nickel:
Przed nami w krótkiej perspektywie jeszcze turbulentne czasy, ale my się do nich dostosujemy, będziemy dostarczać na rynek to co jest wykonalne, dostarczalne i czego kliencie oczekują. Jestem spokojna, że w branży mamy bardzo dojrzałe podmioty, które tym wyzwaniom rynkowym sprostają. To, czego sobie życzę, czego oczekuję od naszego środowiska, to profesjonalizmu i przewidywalności. Jeśli wszyscy uczestnicy tego środowiska - mam tu na myśli i partnerów społecznych i publicznych i finansowych i nas - deweloperów, będziemy profesjonalni to za dwa, trzy lata będziemy w dobrym punkcie.

Andrzej Marszałek:
Nasze środowisko oczekuje przewidywalności warunków inwestowania i sprawnej administracji. To przede wszystkim. A pozostałe problemy, to pewnie temat na kolejną debatę.

O wypowiedź na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym i potrzebie wzmocnienia współpracy między rynkiem prywatnym a samorządami zapytaliśmy również poznańską parlamentarzystkę Jadwigę Emilewicz, sekretarza stanu w Ministerstwie Funduszy. W jej ocenie recepta tkwi w programie Lokal za Grunt.
Jadwiga Emilewicz
Program Lokal za Grunt ma na celu ograniczenia barier w pozyskiwaniu nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową. W jego ramach inwestorzy mogą nabywać nieruchomości od gmin, z częściowym rozliczeniem ceny nieruchomości mieszkaniami lub obiektami infrastruktury społecznej przekazywanymi na potrzeby wspólnoty samorządowej. W podstawowym modelu gmina dokonuje sprzedaży nieruchomości inwestorowi wyłonionemu w transparentnym przetargu otwartym. Nabywca uiszcza część ceny nieruchomości w formie pieniężnej. Drugą część rozliczana jest natomiast w formie mieszkań, które po wybudowaniu przekazywane są gminie. Pozostałymi mieszkaniami inwestor może dysponować zgodnie z własnymi potrzebami, np. może je sprzedać na zasadach komercyjnych. Gmina może przeznaczyć przekazane przez inwestora lokale na mieszkania komunalne lub wnieść np. do spółki gminnej jako mieszkania na wynajem.